Ekspertyza budowlana to inwestycja, która często decyduje o bezpieczeństwie i wartości nieruchomości. Dla kupującego, inwestora lub zarządcy kluczowe staje się pytanie: ekspertyza budowlana cena – ile to kosztuje i dlaczego tyle. W praktyce koszt rośnie lub maleje wraz z zakresem analiz, stopniem skomplikowania obiektu oraz wymaganym terminem.
Więcej o samej definicji ekspertyzy znajduje się tutaj: https://www.stekra.pl/wiedza/publikacje/co-to-jest-ekspertyza-budowlana.html .
Co realnie wpływa na cenę ekspertyzy budowlanej
- Rodzaj i wielkość obiektu: dom jednorodzinny, kamienica, biurowiec, hala. Większa kubatura i złożona konstrukcja generują więcej badań i obliczeń.
- Zakres pracy: prosta opinia oparta na oględzinach to mniejszy koszt niż pełna ekspertyza konstrukcyjna z badaniami i obliczeniami nośności.
- Dostępność dokumentacji: kompletne rysunki, obliczenia, dziennik budowy skracają czas o 20–40%, co redukuje koszt.
- Rodzaj badań: pomiary nieniszczące i niszczące, odkrywki, odwierty, badania próbek w laboratorium. Każdy moduł dodaje konkretną pozycję do kosztorysu.
- Sprzęt specjalistyczny: kamera termowizyjna, młotek Schmidta, endoskop, skaner laserowy 3D, dron. Sprzęt zwiększa dokładność i koszt dzienny.
- Skład zespołu: udział rzeczoznawcy budowlanego, biegłego, projektanta-konstruktora. Wyższe kwalifikacje to wyższa stawka godzinowa.
- Pilność i tryb pracy: tryb ekspresowy 24–72 h bywa wyceniany z narzutem nawet 20–50% względem standardu.
- Logistyka: dojazdy, noclegi, rusztowania, podnośniki. Obiekty trudno dostępne zwiększają koszt organizacyjny.
W polskich realiach rynkowych istotna staje się także niejednoznaczność przepisów: prawo nie podaje zamkniętego katalogu elementów ekspertyzy, dlatego zakres ustala się indywidualnie do problemu i ryzyka.
Zakres prac a koszt: od opinii po pełną ekspertyzę
- Opinia techniczna budynku
Cel: szybka ocena stanu na podstawie oględzin i dostępnej dokumentacji.
Zakres: wizja lokalna, dokumentacja fotograficzna, wnioski dotyczące dalszych kroków.
Zastosowanie: wstępna weryfikacja przed zakupem lub po drobnych nieprawidłowościach.
Kosztotwórcze elementy: liczba wizyt, lokalizacja, potrzeba podstawowych pomiarów. - Ekspertyza techniczna
Cel: pogłębiona ocena stanu technicznego z wynikami badań i obliczeń.
Zakres: pomiary, ewentualne odkrywki, weryfikacja nośności, analiza przemieszczeń i rys, zalecenia naprawcze.
Zastosowanie: przebudowy, zmiana sposobu użytkowania, spory techniczne.
Kosztotwórcze elementy: badania in-situ, udział rzeczoznawcy, obliczenia konstrukcyjne. - Ekspertyza konstrukcyjna poszerzona
Cel: kompleksowe potwierdzenie bezpieczeństwa konstrukcji przy wysokim ryzyku.
Zakres: model obliczeniowy, badania materiałowe, skanowanie 3D, raport z pełnymi wnioskami i zaleceniami etapowania napraw.
Zastosowanie: obiekty zabytkowe, hale po kolizjach, rozbudowane adaptacje.
Kosztotwórcze elementy: modelowanie, sprzęt specjalistyczny, czas pracy zespołu.
Przykładowe widełki cenowe i scenariusze
Poniższe przykłady mają charakter orientacyjny. Ceny odzwierciedlają typowe wyceny rynkowe i rosną wraz z ryzykiem, terminem oraz zakresem badań.
- Dom jednorodzinny 120–180 m², rysy tynków i lokalne zawilgocenia
Zakres: oględziny, dokumentacja zdjęciowa, podstawowe pomiary wilgotności, punktowa termowizja, krótka część obliczeniowa.
Szacunkowy koszt: 1 800–4 500 zł brutto.
Czas realizacji: 3–7 dni roboczych. - Budynek wielorodzinny 4–5 kondygnacji, planowana zmiana sposobu użytkowania poddasza
Zakres: dwie wizje lokalne, odkrywki stropów, młotek Schmidta, weryfikacja przekrojów belek, obliczenia nośności i ugięć, zalecenia wzmocnień.
Szacunkowy koszt: 9 000–22 000 zł brutto.
Czas realizacji: 2–4 tygodnie. - Hala stalowa 1 500–3 000 m² po uderzeniu w słup ramy
Zakres: pilna ekspertyza, przegląd węzłów, pomiary odkształceń, dron do inspekcji dachu, model obliczeniowy ram, plan zabezpieczeń tymczasowych.
Szacunkowy koszt: 18 000–40 000 zł brutto.
Czas realizacji: 3–10 dni roboczych (tryb przyspieszony).
Orientacyjne stawki składowe, które często pojawiają się w kosztorysach:
- Praca inżyniera: 180–350 zł/h.
- Praca rzeczoznawcy: 250–500 zł/h.
- Kamera termowizyjna: 300–700 zł/dzień.
- Młotek Schmidta: 100–250 zł/dzień.
- Skaner laserowy 3D: 700–1 500 zł/dzień.
- Dojazd: 1,50–3,00 zł/km.
- VAT na usługi inżynierskie: najczęściej 23%.
Jak obniżyć koszt bez utraty jakości
- Kompletna dokumentacja na start: projekt budowlany, rysunki powykonawcze, protokoły przeglądów, dziennik budowy, wcześniejsze badania. Mniej niepewności oznacza krótszą analizę.
- Jasne pytania badawcze: precyzyjne cele (np. nośność stropu nad lokalem X, przyczyna rys w osi Y) redukują zakres prac o elementy zbędne.
- Dostępność obiektu i osób kluczowych: jeden termin dla oględzin, odkrywek i pomiarów skraca liczbę wizyt.
- Decyzje o odkrywkach po przeglądzie wstępnym: często wystarczają 2–3 punktowe odkrywki zamiast szerokiego kucia.
- Harmonogram bez trybu ekspres: realizacja w standardowym terminie eliminuje narzut za pilność.
Najczęstsze pytania o koszt ekspertyzy
- Ile trwa przygotowanie dokumentu
Prosta opinia: 2–7 dni. Ekspertyza z badaniami: 1–4 tygodnie. Tryb ekspres skraca czas, lecz zwiększa cenę. - Od czego zaczyna się wycena
Od krótkiego opisu problemu, dokumentacji zdjęciowej i informacji o obiekcie: kubatura, rok budowy, stan dostępności rysunków. Często wykonywana jest rozmowa wstępna i orientacyjny kosztorys z wariantami zakresu. - Co zwykle podnosi cenę najbardziej
Brak dokumentacji, konieczność odkrywek, badania materiałowe, złożone obliczenia konstrukcyjne, duża wysokość obiektu i prace na sprzęcie dostępowym. - Czy wstępna opinia może wystarczyć
W prostych sprawach tak. Przy decyzjach inwestycyjnych, sporach i zmianie sposobu użytkowania zazwyczaj zamawiana jest pełniejsza ekspertyza z obliczeniami i badaniami. - Czy koszt zawiera zalecenia naprawcze
W większości ofert tak. Przy naprawach wieloetapowych często proponowane są warianty rozwiązań wraz z szacunkami wpływu na koszty budowy.
Ekspertyza budowlana cena zależy przede wszystkim od tego, jak złożony problem ma rozwiązać dokument i jakich dowodów wymaga odpowiedź. Precyzyjny zakres, komplet danych i realistyczny harmonogram pozwalają otrzymać rzetelną wycenę i zoptymalizować budżet bez rezygnacji z jakości wniosków.
Artykuł sponsorowany
